《我国基本建设程序政策法规监管全流程介绍》-3-传统基本建设程序4阶段
第3部分：狭义基本建设程序4阶段
关于这两个基本建设程序，一个是狭义的，一个广义的。
我现在先说一说狭义的。根据政策文件法规我们可以梳理出来，对于狭义的基本建设程序，它可以分为明显的4个阶段。
4阶段的基本建设程序：第一个阶段就是立项用地规划许可阶段；第二个阶段是工程建设许可的阶段；第三个阶段是施工许可的阶段；第四个是竣工验收的这样的一个环节。
这是传统的基本建设程序，从立项开始一直到竣工验收结束。但是这里边比较难的一个点是我在整理课件的时候，我也很难理解什么叫“工程建设许可”这样的阶段，还有一个叫“施工许可”这样的阶段。这两个之间有些许可的内容真的有点交叉，待会我在介绍的时候再向大家简要的说明一下。
第一阶段：立项、用地、规划阶段
立项
我们来看传统的基本建设程序的第一个阶段，就是立项用地和规划这样的一个阶段。这个阶段我们国家的政策法规和文件都把它定为，这是一个行政许可的阶段。
大家知道行政许可是必须遵守的，当然行政许可行为也是可诉的。
根据我梳理行政许可，在立项用地和规划这个阶段有很多工作要做。其中有一个明显的标志就是发改委这样的一个部门会对项目发一个立项的批复文件，这就是标志性的文件。只有获得这样的项目批复文件，才是项目的第一个里程碑。
我们都知道，当然，要获得这个项目立项批复文件之前，你要做大量的准备的其他工作，然后才可以获得这样的立项批复。
在里程碑的时间点，我们都知道我们国家经过改革，把项目分为三种类型：第一个就是需要审批的项目；第二种类型的项目属于需要核准的项目；第三种的类型的项目叫做需要备案的项目。
关于哪些需要审批？哪些需要核准？我刚才已经聊到咱们国家的一些文件规定和目录文本的范围，也就是中共中央和国务院文件中规定的三个清单的制度。在立项用地和规划这个阶段，在清单内的话，是要受到审批或者合同核准的监管要求的。
用地
第二个内容是用地批准手续。这个是咱们国家法规，包括建筑法，还有各种文件中经常出现的叫做“用地批准手续”。
我又看了法规和其他的一些文件，我整理出来，这6个字大概有这几方面的内容：比如说包可能会包括选址意见书，用地预审文件和最后的土地使用权证书。我觉得这三个文件，都可能代表“用地批准手续”。
规划
在立项用地规划这个阶段，最后一个重要的环节就是规划许可证。
我们国家虽然说各个地方也提到过有一些规划的意见，但是实际上我在看各种法规，还有文件一直在强调规划许可证，就是最终的标志是以这个项目能够获得规划许可证做一个标志，而不是像前面提到过拿到一些用地预审，选址意见书那样的一些文件。
好，这个就是传统基本建设程序中的第一个阶段，立项用地和规划。
第二阶段：工程建设许可阶段
那么下面我们看第二个阶段，叫做工程建设许可的阶段。
工程建设许可这个阶段，我经过检索大概认为分为4个方面的内容：第一个方面是资质管理；第二个是设计方案的审查；第三就是各种评价的工作评价文件；然后第四就是公共公用基础设施的报批报装。
资质
在资质管理这样的一个环节，我们都知道我们国家对工程建设，企业和房地产开发都采用资质管理的这样的一个规定。房地产开发，商品房预售的许可证。
勘察、设计、施工、监理单位、勘测机构等等，还有各种人员，设计人员、设计师等等的这些都需要资质。
我们国家的资质管理规定，除了对企业、机构、人员有资质要求之外，还对特种设备和材料会有一些行政许可。
比如说国家专门有特种设备安全监察这样的条例。咱们国家像爆破矿山很多方面的，还会有对炸药等各种我和材料使用有一些特殊的资质许可制度。
设计方案审查
在这里边其实也有一个我困惑的地方——就是行政许可在工程建设行政许可阶段出现了一个重要的词，叫做“设计方案审查”。但是接下来在第三个阶段，在施工许可那个阶段仍然会出现“施工图设计文件审查”。
我在看咱们国家的改革文件，大概会在想办法来压缩这样的对设计文件设计图纸的审查这样的一个环节。但是现在我们还是要知道对工程建设许可的一个环节，对重大的工程项目仍然会存在设计方案审查这个环节，已经作为立项到后边的初设的初步设计的一个重要的环节。
项目评价
工程建设许可这样的一个阶段还有很多的评价。比如说地震评价、安全评价、环境影响评价，节能评价等等。
现在就是这样的一些评价，到底是放在第二个阶段，基本建设程序的第二个阶段在做，还是放在第一个阶段在立项之前都要做，这一点各个法规政策规定的好像有点不是那么明确。
我自己在今天的课中，我是通过梳理总结，把这些评价都放在工程建设许可这样的一个大的管理这样的一个基本建设程序环节。
因为我看到有关的文件是明确的要求这些地震安全、环评节能等评价，有时候可以不必要放在立项的时候做。比如有些项目是备案制的，可以不做这些东西。
但是对于必须要的一些评价，就必须放在施工许可证下发之前，也就是说在施工许可这个阶段开始之前，都要结束掉这些设计和方案方面的基本建设程序。如果这些程序都没有结束的，显然可知不应该进入下一步的施工环节。
公用设施报装
关于工程建设许可这个环节，其实还有一些类似许可的这样的一些工作，就是公共基础设施的报装这样的环节。
比如说你在项目立项后都要找供水、供电、供气、供热、排水、通信等单位。大家知道，咱们生产生活离不了的这样的一些单位，都需要由咱们的业主或者建设单位主动的联系这些单位来报装这些公共基础设施。
要确保工程建设项目和房地产项目本身与外部的公用基础设施项目是同时设计、同时施工、同时竣工验收。只有这样，才能保证项目建成后正常的使用水电气等条件。
以前我们老爱提土地储备的时候，甚至在立项之前或者立项之后，在土地储备征地拆迁环节的时候，都要开始外接这样的公用基础设施。称为什么几通几平。
第三阶段：施工许可阶段
传统基本建设程序的第三个阶段，就是施工许可阶段。
我检索在这个阶段主要有两点工作需要做：
第一个就是要获得施工许可证。
施工许可证是我国建筑法7条和第8条——建筑法作为国家的基本大法——它规定施工工作必须要获得施工许可证，并且对于领取施工许可证在第8条专门规定了一些前提条件。你必须获得这样的条件才能领到施工许可证。
通过这些前提条件我们会看到：你要想有施工许可证的话，你必须有规划许可证。这个地方，就不再用土地使用权证书的概念了，没有个土地证。建筑法用的词叫做“用地批准手续”你需要有用地的批准手续等等，有一些条件你才可以获得施工许可证。
我国建筑法第8条，对申领施工许可证应当具备下列条件，就描述的比较好。
有6点条件：第一个你要办理用地批准手续；第二依法应该领建设工程规划许可证；第三，需要拆迁的，你拆迁的进度是符合施工的需要；第四，你通过合法的方式已经确定了建筑施工企业；第五你有资金，你有施工图纸和技术资料；第六，你要有保证工程质量和安全的具体措施。
建设行政主管部门收到申请后7日内，对符合条件的就可以颁发施工许可证。
第二点工作，就是做好施工工作。
关于“质量、安全、进度、成本”的建设工程“四要素”管理内容很多，本次讲座就此略过。
第四阶段：竣工验收阶段
好，下面我们再看传统的基本建设程序中的最后一个阶段，就是竣工验收阶段。
在这个阶段的话，我看咱们国家的政策文件都没再用行政许可这个概念，这儿那就不是许可了。刚才前边三个基本建设程序阶段都是一个行政许可的行为，但是在最后一个竣工验收就没有用许可，它就不再属于行政法方面的要求。
传统基本建设程序的最后一个阶段，就是竣工验收这个阶段。
我再看有关的政策文件，不再用行政许可这个词，也就是说在前边的立项、用地规划、工程建设、许可施工许可这些阶段，各种发证对吧？政府核准的这样行为都应该被纳入到行政许可这样的行为。但是在竣工验收这个环节就没有用行政许可这个概念，请大家注意。
建筑工程验收合格才能使用
关于竣工验收，我们可以看到这个阶段主要规定是竣工验收本身，就是我们国家建筑法第61条明确的规定的，“建筑工程必须要经过竣工验收，未经竣工验收或者竣工验收不合格的工程项目不得投入使用”。
这是一个强制性的法律规定。作为诉讼律师，我们都知道，如果一个项目不合格，业主未经经验擅自投入使用的话，那么法律规定是视为什么？视为质量是合格的。
验收规定多
在竣工验收这些环节，也会有很多的法规和政策管理文件的规范的。
比如说有规划法、土地法、消防法、人民防空法，还有我们国家的档案管理方面的法律法规，那么都对竣工验收环节的各个程序资料管理有很多的规定。
竣工验收的环节，其实我觉得除了行政管理方面的政策法规之外，其实还有很多。
比如我们有很多的司法解释，对竣工验收结算有规定。
还有，咱们国家各种工程建设的合同的示范文本，对于14天或者28天之内去报什么变更和结算文件有规定。你收到文件后28天什么的不答复，就视为默认等等。
住建部发的工程项目造价结算这样的管理办法，也都对这个期限这个工程造价的争议，在约定不明的情况下怎么处理都有一些部门规章级别的规定。
所以说，总之我认为，这些文件无论对于我们做诉讼工作还是非诉讼工作都是非常重要的。
质量终身责任制
在竣工验收这样的一个基本建设程序的最后这个阶段，还有一个重要的制度叫做质量终身责任制。
这里边就规定了对于设计人员和施工企业，对设计的质量和施工工作的质量要承担一个终身的质量责任制。也就是说任何时候发现严重的违反国家标准规范、违反法规，存在不合格的设计和施工工作，那么设计人员和施工人员都要承担相应的法律（赔偿）责任。
本讲小结
好的，以上就是传统的基本建设程序。那么根据我们国家有关政策文件的规定，大概就分为4个阶段。
它是从立项作为开始，分为立项用地规划许可程序这样的一个阶段。
第二个阶段是工程建设许可程序这样的一个阶段。
第三个是施工许可程序这样的阶段。我刚才说了第二个阶段和第三个阶段有些工作会交叉对吧？工程建设许可的有些程序和第一项和第三项这些阶段都有一些交叉和重复，大家在实际执行的时候要注意。
最后第四项的阶段就是竣工验收这样一个环节。
好吧，也就是说传统的基本建设程序，从立项开始到竣工验收结束，它总共有4个阶段。当然我们知道这四个狭义的阶段是远远不够的，不能涵盖我们的工程建设从投资到经营的全生命周期。
（讲座未完，请继续阅读）