政策亮点：北京市存量国有建设用地盘活利用指导意见（试行2022.9.27）

新时代，大开发区、大上新建项目的热潮即将过去。利用存量土地、存量项目，进行土地再开发、城市更新等新建设模式将成为热点。

北京市2022年9月27日新出台了“存量建设用地盘活利用指导意见”，大家来看看有何政策亮点吧。

1. 适用范围——国有建设用地。本意见中所称存量国有建设用地是指现状国有建设用地中规划为建设用地的土地资源。

2. 原土地使用权人——可自主开发、联合开发。鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用。

3. 原土地使用权人——可土地进场交易、可转土地收储。原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场交易监管平台进行转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储（可带地上建筑物）。

4. 政府平台公司——再开发、城市更新等。鼓励国有企业探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。

5. 保障建筑规模指标。高精尖产业项目，或用地混合、空间共享、功能兼容的轨道微中心等立体复合开发项目，其建筑规模指标经区政府统筹后予以优先保障。跨区项目可跨区统筹。

6. 鼓励产业用地混合利用。单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。

7. 现状建筑改建保障性租赁住房。重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。

8. 土地利用方式。涉及划拨用地、出让用地，可采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资（入股）或保留划拨方式使用土地（再利用为商品住宅的除外）。

9. 土地出让年限。不得超过相应用途法定最高出让年限。以弹性年期方式使用土地的，出让年限不得超过20年。以长期租赁方式使用土地的，租赁期限不得超过20年。到期后可按规定申请续期。

10. 异地置换——采用协议出让或划拨方式保障。对腾退的流通业用地、工业用地，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排产业用地。国有企事业单位，在疏解至城市副中心时，允许其新建或购买办公场所；符合划拨条件的，可以划拨方式供应土地。

11. 最长5年过渡期，不改变用地主体及原规划用途。过渡期满或涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律法规、行政规定等另有规定的除外。

个人认为，政策有以下两个重点值得关注：

一、原土地权利人可以自主开发或联合其他房开企业对存量土地进行开发。

当然，如要自行开发，还必须具有房地产开发企业资质。但是，原土地权利人新成立的房开公司并不等于原土地权利人本身，其进一步操作细则仍有待关注。

对于没有房开企业资质的原土地权利人，可以通过联合其他有资质的房开企业进行“合作开发房地产项目”。合作开发易生纠纷，选择联合开发存量用地的土地权利人，一定要寻求专业律师的帮助，避免承担意想不到的法律责任。

二、强调国有专业平台公司在城市更新、再开发项目上的主体作用。

对于棚改、旧城改造、城市更新类项目，地方政府往往通过地方国有平台公司来进行项目开发。这个大家都相对熟悉。

这个文件中，两次提及轨道交通微中心、轨道站点等立体复合开发项目。轨道交通专业平台公司可考虑如何进一步发挥存量土地综合利用的潜力。

相关再开发模式的参考实例，可参见本人正在写作中的典型案例——《城市更新案例：隆福文化街区修缮更新项目（北京东城）》。

如果只考虑交通导向的开发模式（TOD），那将是远远不够的。为打开思路，可参见本人正在写作中的典型案例——《城市更新案例：燃气电站建楼内——日本东京中城八重洲项目》。日本东京一个综合体项目，把学校、燃气电站的功能都综合利用起来了。能让项目发挥更好的社会、经济价值。