城市更新案例：燃气电站建楼内——日本东京中城八重洲混搭项目

2024年5月8日更新

源起

        2020年看新闻，位于日本东京火车站区域的规模最大的书店（书城）因为城市更新再开发而被关闭、拆除了。就进一步搜索了一下该火车站地区城市更新项目的简况，却惊奇地发现，这个项目可不一般。

        到2023年春，这个项目已经建成运营了。大家一起来看一看，这个旧城改造、城市更新、老旧小区改造、片区开发项目，有什么做法可供参考的吧。

项目亮点——TOD+燃气电站

        这是一个由办公室、商业、酒店、巴士总站和小学等各种元素组成的混合用途项目。而且把燃气电站建在楼内，增强灾害适用能力，并在能源综合利用方面更加环保！

        先拆迁！这个项目拆除了火车站旁几个街区的旧建筑，重新进行房地产开发。

        这个综合体里边装入了超多模块：

1. 楼上酒店；
2. 楼上写字楼；
3. 地下商业街；
4. 地下停车场；
5. 地下火车站入口——和东京火车站相连；
6. 地下地铁入口；
7. 地下公交车站；
8. 地下机场快线车站；
9. 楼上学校；
10. 楼上幼儿园；
11. 楼上剧院；
12. 楼上公共办公室；
13. 楼上美术馆；
14. 地下室设燃气发电站！

        去过东京，都知道建筑多考虑与外界交通场站连接一体。即以交通为导向的城市开发建设（TOD）模式。

        但是这个项目把燃气发电站建在楼内的地下四层，却是项目亮点。

        这个城市综合体自建电站，将减少对城市供电系统的压力和依赖。并且，电站产生的热、水等，可提供综合体循环自用。

开发商与项目概况

1. 项目名称：东京中城八重洲（東京ミッドタウン八重洲/Tokyo Midtown Yaesu）
2. 开发商：八重洲二丁目北区都市再开发协会；三井不动产株式会社。
3. 项目主要组成：（1）八重洲中央大厦：办公室、商店、酒店、小学、巴士总站、停车场等。（2）八重洲中央广场：办公室、商店、育儿支援设施、自行车停车场、停车场、住宅等
4. 面积：约1.5公顷。八重洲中央大厦：用地面积12,390平方米；八重洲中央广场：1,043平方米。总建筑面积约29万平方米。
5. 楼层数/最大高度：八重洲中央大厦：地上45层、地下4层、阁楼2层/约240米。八重洲中央广场：地上7层、地下2层、阁楼1层/约41米。       

设计、施工

1. 基本设计/实施设计/监理：日本Nihon Sekkei Co., Ltd.。
2. 实施设计/施工：竹中株式会社Takenaka Corporation。
3. 总建筑师：美国Pickard Chilton。

项目设计理念

1. 据说“八重洲”这个地名起源于荷兰航海家扬·乔斯滕，他在江户时代初期来到日本，获得了德川家康的信任，促进了日本与世界之间的贸易。

2. 随着1914年东京站的开通和1929年八重洲口的开通，它成为“日本经济增长的中心”，来自农村地区的公司和商人聚集在这里。 

3. 从江户时代的工匠到支持现代工业发展的商人，八重洲作为“有梦想的人”的城市和日本的交流和发展中心而蓬勃发展。

4. 东京中城八重洲将该设施的概念定义为“日本展示场~日本梦想聚集的城市，成长为世界梦想的城市~”。 项目目标是创造一个城市，让来自世界各地和日本的人、信息、事物和事物聚集在一起，互动，创造新的价值，并将其传播到世界。

5. 以江户城外护城河作为水道的历史为灵感，面向建筑的宗堀街以“滚滚的风帆”为概念，意为随风而膨胀，具有现代而精致的建筑设计，适合其位于东京站前的位置。

项目大事记

1. 开工日期：2018年12月。
2. 项目协会成立日期：2021年10月25日。八重洲二丁目中区城市再开发协会（以下简称“协会”）、鹿岛株式会社、住友不动产开发株式会社、城市更新机构、阪急阪神不动产株式会社、虎力株式会社、三井不动产株式会社已获得东京都知事批准，在“八重洲二丁目中区第一类城市重建项目”（以下简称“项目”）下成立协会。 
3. 地下燃气电站：2022年7月31日建成；9月1日供电和供热。
4. 竣工日期：2022年8月31日。
5. 巴士总站运营日期：2022年9月17日。
6. 地下一楼餐厅：2022年9月17日先期开业。
7. 项目正式开业日期：2023年3月10日。
8. 东京宝格丽酒店（Bulgari Hotels & Resorts）开业日期：2023年4月4日。

地下燃气电站

1. 八重洲能源中心：三井不动产TG Smart Energy由三井和“东京燃气”合资建设并运营。合资公司名称“三井不动产TG智能能源株式会社”。
2. 功率：21,600kW。供热：约120GJ/h 。
3. 开发以CGS为中心的独立分布式能源系统，目标是加强防灾和环保。
4. CGS是热电联产系统的缩写，以城市燃气为燃料，就地产生电力和热力。
5. 使用中压城市燃气为燃料，即使在电网停电的情况下，只要继续供应中压城市燃气，CGS就可以发电。
6. 除了使用CGS高效发电外，发电产生的余热也被有效地用于供热。
7. 中压城市燃气管道采用可承受地震震动的“焊接钢管”，厂房安装在地下，受地震影响较小，结构抗震，确保稳定性和防灾措施。
8. 为了应对洪水破坏，采用了“花瓶式潜艇结构”，墙壁从地下四层抬高到地上二层，以防止水进入工厂。
9. 通过抗震性高的中压城市燃气管道提供稳定的能源供应，以及使用以中压城市燃气和电网电力为燃料的大型CGS*1对电源进行多路复用，为企业在发生灾害或紧急情况时的业务连续性做出贡献。
10. 即使在停水的情况下，通过有效地使用储热罐中的水作为热源设备的冷却水，热量供应也会继续。 在发生紧急情况时，除了作为社区防灾基地功能核心的城户小学外，将继续为巴士总站等公共设施提供电力和热力，为无法返回家园的人员提供临时住宿设施。
11. 预计夏季和冬季电力需求旺盛时电力供需紧张。 该项目将通过分布式电源CGS发电，减轻平时电网电力的负担，有助于稳定电力供需平衡。 此外，当电网在电力供需紧缩的情况下提出要求时，CGS产生的电力将供应给八重洲地区，剩余的电力将转移到电网，从而有助于解决电力供需紧缩问题。
12. 与典型火力发电厂的发电效率（约40%*4）相比，本项目将引入的CGS具有较高的弹性，并以更高的能源效率（48.5%*5的发电效率，77%的总能源效率，包括余热利用率）运行，从而实现节能。 与一般建筑相比，包括CGS在内的节能机制可以减少约26%的二氧化碳排放。

项目建成后发债再融资

1. 项目发债再融资：2023年6月6日。无担保直接债券系列（附附条件债券）（绿色债券）。共1300亿日元。房地产公司发行规模最大的绿色债券。
2. 300亿日元，Mitsui Fudosan Co.，Ltd.第82期。5年期，利率0.36%。
3. 三井不动产株式会社，第83期。10年期，利率0.81%。

主要资料来源：

1. https://www.mitsuifudosan.co.jp/
2. https://www.yaesu.tokyo-midtown.com/