房地产“带押过户”制度推行

       2023年3月3日，自然资源部与中国银行保险监督管理委员会联合发文，推行“带押过户”制度。

       这是便民利企的重大利好！减少了房地产过户交易环节、交易成本，将增加房地产交易的便利性和市场活跃度。

       2021年1月1日起实施的《民法典》已给出顶层法律依据，即除借款人和银行另有约定外，房屋抵押期间可以转让未还清按揭贷款购买的房产。

       2021年4月6日，自然资源部就做好《民法典》实施后的不动产登记工作，制定了文件。其中规定，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，购房人应经抵押权人（银行）同意。

        现北京等地均已开始实行附带具体条件要求的“带押过户”制度。各地政策请了解本地不动产交易部门的最新规定。

       当然，大家要知道，银行在抵押贷款合同中一般都会写有限制“带押过户”的条款，这是受法律保护的。结合个案，自已的房产是否能够“带押过户”，得首先征得按揭贷款发放银行的同意才行。

        两部委在联合发文中，也提出了分步骤的工作行动计划：

       （一）要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；

       （二）要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；

       （三）要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

       最终的目标是实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。       

文件主要规定

       《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号，2023年3月3日）

       1.定义：

        “带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

       2.适用范围：

       “带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。

       3.三种模式：

       模式一：新旧抵押权组合模式。模式二：新旧抵押权分段模式。模式三：抵押权变更模式。

       4.登记机关怎么做：

       不动产登记机构要实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办。积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

       5.银行怎么做：

       银行业金融机构要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。