《民法典合同编通则司法解释对工程建设、房地产行业的影响》
2024年5月3日更新
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释，2023年12月5日施行。
这份司法解释对于工程圈、地产圈以往的惯例做出较多重大修改，请抓紧学习。
比如：多份合同、黑白合同、阴阳合同怎么办？答案：应以真实意思表示的合同为准；如果都属真实意思表示，则应查明是否发生了合同变更，应以变更后的约定为准。
这条新规即改变了原最高法院审理建设工程施工合同纠纷司法解释中关于以“中标合同为准”的规定。请大家特别注意。
影响一：即使一方或双方不签订书面合同，也可以根据招投标、拍卖、产权交易等过程文件，认定合同成立。
工程投资、建设、承包、运营等各环节，经常出现未签合同的情形，双方的实际履约行为，也将被认定为合同关系成立。
“第四条 采取招标方式订立合同，当事人请求确认合同自中标通知书到达中标人时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签订书面合同的，人民法院应当依据招标文件、投标文件和中标通知书等确定合同内容。
“采取现场拍卖、网络拍卖等公开竞价方式订立合同，当事人请求确认合同自拍卖师落槌、电子交易系统确认成交时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签订成交确认书的，人民法院应当依据拍卖公告、竞买人的报价等确定合同内容。
“产权交易所等机构主持拍卖、挂牌交易，其公布的拍卖公告、交易规则等文件公开确定了合同成立需要具备的条件，当事人请求确认合同自该条件具备时成立的，人民法院应予支持。”
影响二：重大修改：多份合同、黑白合同、阴阳合同怎么办？应以真实意思表示的合同为准；如果都属真实意思表示，则应查明是否发生的合同变更，以变更后的约定为准。
这条新规改变了原最高法院审理建设工程施工合同纠纷司法解释中关于以“中标合同为准”的规定。请大家特别注意。
“第四条 当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效。当事人为规避法律、行政法规的强制性规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定认定被隐藏合同的效力；当事人为规避法律、行政法规关于合同应当办理批准等手续的规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第五百零二条第二款的规定认定被隐藏合同的效力。
“依据前款规定认定被隐藏合同无效或者确定不发生效力的，人民法院应当以被隐藏合同为事实基础，依据民法典第一百五十七条的规定确定当事人的民事责任。但是，法律另有规定的除外。
“当事人就同一交易订立的多份合同均系真实意思表示，且不存在其他影响合同效力情形的，人民法院应当在查明各合同成立先后顺序和实际履行情况的基础上，认定合同内容是否发生变更。法律、行政法规禁止变更合同内容的，人民法院应当认定合同的相应变更无效。”
影响三：合同名字不重要，要查明内容，应按内容确定合同法律关系类型。
工程投资、建设、承包、运营等各环节，经常出现未签合同的情形，双方的实际履约行为，也将被认定为合同关系成立。
“第十五条 人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚构交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系。”
影响四：维护合同的效力，减少认定合同无效的情形。我国工程建设、房地产市场，合同违法无效情况高发，本司法解释尽力减少合同无效的情形，维护交易稳定。但强调发出司法建议，对当事方的行政、刑事违法行为进行处罚。
也许今后司法审判中，合同无效的认定数量会减少。
“第十六条 合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：
“(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；
“(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；
“(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；
“(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；
“(五)法律、司法解释规定的其他情形。
“法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
“依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。”
第十八条 法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。
影响五：违反社会主义核心价值观，将导到合同无效。
这是第一次将政策文件直接写入司法解释规定中，律师可以在具体个案中直接作为法律依据引用。
“第十六条 合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效：
“（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；
“（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；
“（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格尊严等违背善良风俗的。
“人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。”
影响六：关于仅盖章与仅签字，证据是否有效等与印章相关的常见问题，规定应用意思表示真实、表见代（表）理等法律原则进行认定。
请读者参阅《仅盖章不签名，证据有效吗？——法律规定及案例检索》一文。
“第二十二条 法定代表人、负责人或者工作人员以法人、非法人组织的名义订立合同且未超越权限，法人、非法人组织仅以合同加盖的印章不是备案印章或者系伪造的印章为由主张该合同对其不发生效力的，人民法院不予支持。
“合同系以法人、非法人组织的名义订立，但是仅有法定代表人、负责人或者工作人员签名或者按指印而未加盖法人、非法人组织的印章，相对人能够证明法定代表人、负责人或者工作人员在订立合同时未超越权限的，人民法院应当认定合同对法人、非法人组织发生效力。但是，当事人约定以加盖印章作为合同成立条件的除外。
“合同仅加盖法人、非法人组织的印章而无人员签名或者按指印，相对人能够证明合同系法定代表人、负责人或者工作人员在其权限范围内订立的，人民法院应当认定该合同对法人、非法人组织发生效力。
“在前三款规定的情形下，法定代表人、负责人或者工作人员在订立合同时虽然超越代表或者代理权限，但是依据民法典第五百零四条的规定构成表见代表，或者依据民法典第一百七十二条的规定构成表见代理的，人民法院应当认定合同对法人、非法人组织发生效力。”
影响七：重大变化：情势变更条款被激活。
之前司法解释严格限制适用情势变更条款调整合同，如今为了确保公平，对继续履行合同不利的当事方属于重大利好。有待观察今后将出现的相关判例。
第三十二条第一款 合同成立后，因政策调整或者市场供求关系异常变动等原因导致价格发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的涨跌，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，人民法院应当认定合同的基础条件发生了民法典第五百三十三条第一款规定的“重大变化”。但是，合同涉及市场属性活跃、长期以来价格波动较大的大宗商品以及股票、期货等风险投资型金融产品的除外。