铁路场站“上盖”空中花园——马德里火车站城市更新/PPP项目案例

1. 案例（AI科技与项目融资）杜继锋

2024年9月9日更新

刷手机，看到我国广州市房地产住宅项目“兰亭盛荟”也是一个利用土地的典范。开发商打造了全国首个高速上盖空中花园。

兰亭盛荟的设计充分利用了环城高速的上方空间，将小区的不同期数通过空中花园连接起来。

这种设计不仅有效利用了城市空间，还为居民提供了一个独特的生活环境。

有批评声音说，住宅离公路近，存在噪音、污染影响。

马德里火车站铁路线路场站“上盖”示意图

项目亮点：

1. “这个项目基于一个鼓励城市生活的密集和紧凑的城市模式。它诞生于查马丁站的全面改造，从中构建了一个新的超连接公共交通网络。它的设计旨在突出人，并且可以舒适地步行或骑自行车探索”，桑切斯指出。

2. “Aresti 将这些初创项目定义为马德里新北区变革力量的最佳范例，它将能够将目前由铁路基础设施占用的空间转变为目的地和与人们会面和享受的空间。”“所有这一切都不会影响铁路本身的运营能力，并让铁路为市民提供超凡的服务。”

项目更新操盘思路：

1. 起点：一个占据很大城市用地空间的大型火车轨道、火车站、场；

2. 城市更新终点：场站上盖，建成一个超大的城市公园——大马德里中央公园；并在片区内配套建设房地产项目，包括商业、住宅和政府掌握的保障住房；配建两所学校和一所大学；建设地铁；可以舒适地步行或骑自行车旅行。

3. 可盈利性：通过商业可出售、出租设施的规划建设，带动片区开发改造；项目富裕的资金及政府直接投资，用于配套建设公园、学校、保障性住房。

4. 项目性质：本项目属于城市更新项目；也是政府和社会资本合作的的PPP项目。当然项目性质并不重要，重要的是项目本身的社会效益、资金平衡可性行。

项目数据：

1. 项目概况：“该项目将改造 5.6 公里长的土地，再生面积超过 230 万平方米。它将拥有 400,000 平方米的绿地，将容纳 10,500户住宅，并拥有 20 公顷的有盖火车轨道。这将是一个城市的里程碑。”

2. 项目批准日期：“在经过 28 年多的规划阶段并于 2020 年 7 月获得最终批准后，现本项目已启动其首个基础设施工程。”

3. 参与政府部门：市议会、交通和城市议程部、马德里社区环境、住房和农业部。

4. 参与企业：当地两家大型上市公司 Metro 和 Canal de Isabel II ，这两家公司将开发该项目的一些最重要的骨干基础设施；主要私人投资者 Castellana Norte。

5. 火车轨道上盖：“总共将覆盖212,000平方米的轨道场（南部34,900平方米，北部177,015平方米），需要建造总共2,407个基础桩（用作基础的垂直结构并放置地表以下）和 1,132 个桥墩（位于地表以上的垂直结构，构成楼板的梁位于其上）。”

6. 配建房地产：建造 10,500 套房屋，其中约 20% 将用于政府保障住房用途；建设一个新的商业中心，该中心拥有超过 100 万平方米的办公室。

7. 项目投资：250亿欧元。

8. BIM技术应用：“马德里 Nuevo Norte 的主要私人发起人 Distrito Castellana Norte 已获得其技术团队在项目管理和信息开发管理方面的 BIM 认证。这样一来，西班牙首都的城市更新项目将成为西班牙第一个获得使用 BIM 认证的大型城市开发项目，也是欧洲为数不多的城市开发项目之一。该认证是在外部认证机构 (SGS) 进行审核后获得的。”

9. 工期：第一批住房将于2026年年中完成。

项目意义：马德里城市转型

1. “Madrid Nuevo Norte 是马德里重要的城市改造项目，是一项公共倡议和公私合作行动。在马德里-查马丁-克拉拉坎波阿莫站的全面改造和城市铁路用地整合的基础上，规划出以人为本、以公共交通为主导、绿色环保的城市模式领域以及为公民服务的可持续性和技术方面的创新。”

2. “该行动包括2,357,443平方米的土地，建筑面积为1,048,535平方米的住宅，1,608,778平方米的三级和混合用途，以促进城市活动。这是一个具有促进经济复苏的巨大潜力的项目，将创造多达 350,000 个工作岗位，将提供 10,500 套住房（其中 38% 由马德里市议会控制），并将为首都提供新的标志性形象和商业。”